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                                                                              <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

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                                                                                              <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                      <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                              <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                                      <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                                              <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                                                      <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                                                              <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                                                                      <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

                                                                                                                                                              <kbd id='3gmnjFoUmI'></kbd><address id='3gmnjFoUmI'><style id='3gmnjFoUmI'></style></address><button id='3gmnjFoUmI'></button>

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                                                                                                                                                                          威尼斯网上娱乐_发现趋势,预见未来

                                                                                                                                                                          威尼斯网上娱乐_发现趋势,预见未来

                                                                                                                                                                            策划:张亮 张志伟 胡潇滢 袁元 贺骏 谢岚

                                                                                                                                                                            ■本报记者 王峥 王丽新

                                                                                                                                                                            2016年是一线城市房地产“疯狂”之年,地价、房价不甘落后,都表现异常“神勇”。

                                                                                                                                                                            地价不断攀高,地王频现,2016年是地价刷新历史记录最多的一年,一线城市住宅土地平均溢价率达到94.6%,在高地价之后,名企联手拿地粉墨登场。房价的不断攀高,知名房企收获满满,十强房企销售额超过2万亿元。

                                                                                                                                                                            房地产市场的过度火爆,引起了监管层的担忧,“一城一策”的差别化调控政策随之而来,对症下药,具有极强的针对性,一线城市房地产日渐回归理性。

                                                                                                                                                                            房地产过度火爆,觊觎者也随之而来,A股房企频遭险资举牌,可谓盛况空前。万科股权之争波澜起伏、精彩纷呈,不逊于好莱坞大片。

                                                                                                                                                                            显然,2016年是房地产业极不平凡的一年。

                                                                                                                                                                            12月11日晚,碧桂园发布公告称,截至当日,共实现合同销售金额约3000亿元,销售建筑面积约3654万平方米,同比分别增长约143%及91%。这也意味着碧桂园成为继万科、恒大后,成为第三家销售金额突破3000亿元的龙头房企。

                                                                                                                                                                            此前的12月2日,万科发布了其11月份销售简报,2016年11月份万科实现销售面积258.8万平方米,销售金额294.7亿元。今年前11个月,万科累计实现销售面积2598.7万平方米,销售金额3413.6亿元。

                                                                                                                                                                            随后的12月5日,中国恒大发布的11月份销售业绩公告称,集团于2016年11月份的合约销售金额约为321.4亿元,合约销售面积约为331.1万平方米,合约销售均价为每平方米9707元。截至前11个月,恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元,完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%,累计合约销售面积约为4195.0万平方米。

                                                                                                                                                                            据亿翰智库监测2016年1月份—11月份中国典型房企销售业绩TOP200的数据显示,除恒大、万科、碧桂园外,排名第4到第6的房企,销售金额则在2000亿元上下。其中绿地集团完成2163.4亿元、保利地产完成1881.1亿元、中海地产完成1848亿元。今年前11个月,国内80%房企均已完成全年销售目标。

                                                                                                                                                                            同时,融创和绿地这一对颇有渊源的对手,也在今年跨入了千亿级俱乐部。其中融创前11个月实现合约销售金额1303.8亿元,绿地则完成了1028亿元。而华夏幸福、万达目前已经完成千亿元级销售。

                                                                                                                                                                            克而瑞发布的《2016年前11个月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示,目前千亿元规模的房企数量已扩容至10家(去年为7家),10强房企总销售额达2万亿元,超过21家房企规模超过500亿元。此外,50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。

                                                                                                                                                                            此外,2015年房企前100名占比房地产市场总体规模20%左右,前10名占比17%。但从今年来看,前100名已占49%的份额,与其它13万家房企几乎平分天下。按此趋势发展,未来5年—10年,前100名会占到70%—80%,前10名会占35%—40%。这样算来,未来前10名平均体量将达4000亿元。这意味着,行业资本与资产将通过兼并重组等方式加速向大房企集中。

                                                                                                                                                                            据悉,在土拍市场持续火热、竞争加剧,行业集中度、门槛进一步提升的趋势下,收并购成为了房企快速扩张规模的重要途径。房企在收并购之后规模的快速扩大,并购企业的项目迅速融入并表,是2016年部分房企业绩大幅提升的原因之一。

                                                                                                                                                                            实际上,在2015年年末的中央经济工作会议上,便曾提出“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,目前来看效果已经初步显现。?总体来看,随着近年来房地产市场优胜劣汰加剧,恒大、万科、碧桂园等第一梯队房企,凭借多年来积累的品牌资本优势,以及全方位的布局,未来将进一步扩大领先优势。

                                                                                                                                                                            一、二线城市现地王潮

                                                                                                                                                                            北京首现新型土地出让方式

                                                                                                                                                                            2016年号称“地王年”,拍出的楼面价屡次突破业界人士的想象底线,拿高价地成为无奈的选择。

                                                                                                                                                                            据中原地产研究部统计数据显示,2016年是全国地王底价刷新历史记录最多的一年,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,二线城市达到了65.23%,全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗,均创造了历史纪录。

                                                                                                                                                                            但地王频出的逻辑背后,《证券日报》记者注意到,全国排名靠前的龙头房企为避免独揽高价地风险,告别公开市场上疯狂举牌,寻找合作方联合拿地,收购股权变相买地等手段频出。

                                                                                                                                                                            反观一线城市及核心二线城市的地王摘得者,多是市值处于相对中低水平的上市房企。这些企业规模不大,获取低成本资金能力弱,开发成本高,更缺乏多元化布局的实力,多寄望于销售额壮大来实现自身发展,所以愿意冒风险,希望能够搭上市场房价上涨周期的快车,实现扩张。

                                                                                                                                                                            此外,中小企业敢于高价拿地,行业发展半径越发狭窄也是背后原因,一线城市已经成为存量房市场,土地出让较少,地价又高不可攀,甚至有附加条件。三、四线城市库存过高难以消化。因此不少企业涌向二线城市拿地,争夺一些市场化的没有门槛的地块,高举高打,天价抢地。

                                                                                                                                                                            值得注意的是,调控政策的超预期来临,让这些拿高价地的企业一下陷入了麻烦。鉴于地王增加了盈利风险,尽管有些旧地王多依靠新地王最终赢得了解套,但企业也为此付出了高昂的资金成本的代价。尤其目前来看,中国利率已经开始趋向市场化,天量公司债的发行,也让中小房企分得了一点甜头,但相对大型房企,这些手持高价地的中小房企资信并不高,其发展的持续性会遭到质疑,无论是资本市场还是金融机构都对其兴趣不大。

                                                                                                                                                                            而鉴于地王的集中出现,调控政策开始集中落地,严控是产生地王的重要指标,自10月份20多个城市发布趋紧性政策以后,拍出的地王已经寥寥无几。在北京等一线城市,政策成效明显。

                                                                                                                                                                            值得关注的是,在北京土地市场上首次出现了住宅地块由开发商100%持有租赁运营的新型土地出让方式。不排除其它城市也会跟进该种出让土地的方式,这也是房地产调控长效机制的一种手段,即租购并举。

                                                                                                                                                                            事实上,对比美国及日本等大型房企业务模式来看,租赁和租赁资产所占业务比重均超越20%。反观中国的房地产市场,目前大型开发商仍以开发销售为主,有实力资产经营的房企并不多。

                                                                                                                                                                            不过,可能看到的是,临界点已经来临。一方面是工业化主导产业经济开展时代已经完结,第三产业快速壮大之后,新纳人口的住房则多是经过有质量的租赁来完成;另一方面,传统的开发形式已经距离行业天花板越来越近,资产经营时代来临是不可逆趋向,万科、龙湖已经规划长租公寓。

                                                                                                                                                                            据链家钻研院新近颁布的《租赁崛起》报告测算,2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元,2030年估量会超越4万亿元。对比美日两国典型城市来看,房价水平高的城市,租赁市场也得到了充分发展,